房企高周轉(zhuǎn)模式不可持續(xù)，建安投資觸底反彈

2018H2以來(lái)，房地產(chǎn)新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積累計(jì)增速、期房和現(xiàn)房銷(xiāo)售面積增速出現(xiàn)一定背離，主要原因是房企主動(dòng)選擇加快施工進(jìn)度、加速拿到預(yù)售證、加快回款，同時(shí)加大期房的銷(xiāo)售比例來(lái)增強(qiáng)流動(dòng)性。

未來(lái)“高周轉(zhuǎn)”模式不可持續(xù)，1-4月土地購(gòu)置面積累計(jì)下降33.8%，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)新開(kāi)工或?qū)⒂?019H2回落。與此同時(shí)，2019年以來(lái)建安投資恢復(fù)正增長(zhǎng)，其中4月單月投資金額為6944萬(wàn)億，同比增速反彈至6.77%。與房地產(chǎn)建安投資好轉(zhuǎn)相互印證，今年1-4月房屋施工面積累計(jì)同比增速達(dá)到8.8%，較2018全年提升3.6pct。考慮到房地產(chǎn)施工周期通常為2-3年，預(yù)計(jì)建安投資高增長(zhǎng)有望持續(xù)至2021年。

電梯行業(yè)開(kāi)啟高景氣周期，景氣度有望持續(xù)至2021年

歷史上房地產(chǎn)施工面積累計(jì)增速與電梯產(chǎn)量累計(jì)增速走勢(shì)一致性非常高，2019年1-4月規(guī)模以上企業(yè)電梯、自動(dòng)扶梯及升降機(jī)產(chǎn)量累計(jì)達(dá)21.5萬(wàn)臺(tái)，同比增加19.4%，產(chǎn)量與同比增速均達(dá)到近5年新高。根據(jù)我們的測(cè)算，2019年國(guó)內(nèi)電梯需求量有望達(dá)96.2萬(wàn)臺(tái)，同比增加21.9%，其中更新需求約為11萬(wàn)臺(tái)，占比為11.4%，對(duì)應(yīng)新增需求為85.2萬(wàn)臺(tái)，同比增加21.1%，以房地產(chǎn)施工為主的新增需求是今年以來(lái)驅(qū)動(dòng)電梯銷(xiāo)量高增長(zhǎng)的重要力量。

考慮到2018年5月以來(lái)房屋新開(kāi)工面積累計(jì)增速基本維持在10%以上（除1-2月春節(jié)效應(yīng)帶來(lái)的數(shù)據(jù)擾動(dòng)外），截至12月底累計(jì)增速已提升至17.2%，這部分新開(kāi)工房屋將在2019-2021年進(jìn)入密集施工期，將有效帶動(dòng)未來(lái)三年電梯需求量，疊加舊樓加裝電梯政策逐步落地，存量電梯逐步進(jìn)入更新周期，我們看好此輪電梯景氣周期有望持續(xù)至2021年。

維保市場(chǎng)提供長(zhǎng)期成長(zhǎng)動(dòng)力，電梯自維保逐漸成為行業(yè)趨勢(shì)

電梯維保市場(chǎng)潛在空間有望達(dá)500億，將提供長(zhǎng)期成長(zhǎng)動(dòng)力。截至2107年底全國(guó)電梯保有量為562.7萬(wàn)臺(tái)，同比增加14%，2010-2017年CAGR約為20%，預(yù)計(jì)2018年我國(guó)電梯保有量將突破600萬(wàn)臺(tái)，按照每臺(tái)電梯每年維保成本5000元-1萬(wàn)元粗略計(jì)算，維保市場(chǎng)空間有望達(dá)500億。

電梯企業(yè)自維保逐漸成為行業(yè)趨勢(shì)，自維保率仍有較大提升空間。跨國(guó)電梯企業(yè)一般有近50%以上收入來(lái)自維保，而國(guó)內(nèi)做得較好的電梯企業(yè)的維保收入現(xiàn)階段也一般在20%以下，未來(lái)有大幅提升空間。2019年以來(lái)中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)的40個(gè)電梯維保案例中，10個(gè)項(xiàng)目為自維保，其中不乏金額在100萬(wàn)以上的大項(xiàng)目，未來(lái)電梯企業(yè)自維保有望從政府主導(dǎo)項(xiàng)目入手，逐步提高自維保率，引領(lǐng)行業(yè)趨勢(shì)。

歐、美、日品牌占據(jù)全球絕大部分市場(chǎng)份額，國(guó)產(chǎn)品牌占比約30%

目前我國(guó)電梯市場(chǎng)主要被美國(guó)(奧的斯)、歐洲(蒂森克虜伯、迅達(dá)、通力)、日本(三菱、日立、富士達(dá)、東芝)等外資品牌占據(jù)，其中奧的斯、三菱、日立等占據(jù)了45%左右市場(chǎng)份額，迅達(dá)、通力、蒂森、東芝、富士達(dá)等其他外資品牌占據(jù)了25%左右的市場(chǎng)份額，國(guó)產(chǎn)品牌約占30%的市場(chǎng)份額，上海機(jī)電、廣日股份、康力電梯整體規(guī)模排名靠前。

投資建議：伴隨房地產(chǎn)施工面積觸底反彈、電梯更新改造以及舊樓加裝等因素，我們看好電梯行業(yè)未來(lái)2-3年景氣度，疊加2018Q4部分原材料降價(jià)以及規(guī)模效應(yīng)，盈利彈性有望加速釋放，相關(guān)上市公司盈利有望迎來(lái)向上拐點(diǎn)。尤其在行業(yè)集中度提升背景下，主機(jī)與核心零部件龍頭優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步鞏固，建議關(guān)注上海機(jī)電、廣日股份、匯川技術(shù)、世嘉科技。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)建安投資不及預(yù)期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，原材料價(jià)格波動(dòng)，國(guó)產(chǎn)替代進(jìn)程不及預(yù)期等。